住宅の買換え・下取り契約の法形式

1. 住宅の買換え

過去にマイホームを購入した人が、子供の成長や家族構成の変化等によって、住宅を買い換えたいと考えるケースは少なくありません。住宅を買い換えるということは、現在所有している旧住宅を売却して、その売買代金をもとに新しい住宅を購入するということですから、法的には、旧住宅を売却する契約(旧住宅の売買契約)と、新たな住宅を購入する契約(新住宅の売買契約)の2つの売買契約を別個に行うことになります。

つまり、住宅を買い換えるといっても、「買換え契約」という特別の契約類型が存在しているわけではなく、2つの売買契約の組み合わせであるに過ぎません。2つの契約は、経済的には買換えという1つの目的に向けられたものではありますが、法的には別個の契約に過ぎません。

従って、旧住宅の売買契約を締結して、売買代金の決済日を合意し、旧住宅の売買代金が振り込まれる日程を前提に、新住宅を購入する売買契約を締結して新住宅の売買代金の決済日を設定したとしても、旧住宅の売買代金の支払いが旧住宅の買主の都合で遅れ、新住宅の購入契約の代金決済日までに旧住宅の売買代金の支払いを受けられなかった場合には、新住宅の売買代金の決済が遅延するという事態が生じることになります。この場合に、本件は、実質的には買換え契約であるから、旧住宅の売買代金が支払われるまで、新住宅の売買代金の決済を待ってほしいと主張しても、受け入れられるとは限りません。

そこで、旧住宅を売却してその売買代金を入手した後に新住宅を購入すれば、新住宅の売買代金の決済が遅れることはなく、その意味では、安心して買い換えることができます。しかし、旧住宅を売却した後、新住宅を購入するまでの間、既に旧住宅は売却していますので、別途に住宅を確保しなければならず、現実的な方法ではありません。

2. 住宅の下取り契約

そこで、新住宅の売主が大手のデベロッパーや不動産業者である場合に、買換えを求める者の要求に応えて、新住宅を売買する大手のデベロッパーや不動産業者が、新住宅を売る代わりに、旧住宅を自社物件として引き取るということになれば、安心して買換えが出来るということになります。

このような取引が成立するのは、新住宅の売買価額が、旧住宅の売買価額よりも高額の場合であるのが通常ですから、旧住宅は、新住宅を購入するための下取り物件ということになります。ただし、この場合でも、1個の下取り契約が締結されるわけではなく、旧住宅の売買契約と新住宅の売買契約の2つの売買契約が存在することに変わりはありません。ただし、売買契約の当事者は買換えを希望する者と、新住宅を販売する大手のデベロッパー又は不動産業者の2者だけですので、売買代金の決済は一括して行うことが可能ですし、その分、安心して買換えを行えることになります。

弁護士
江口 正夫