不動産売主の契約不適合責任 ～瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

改正前民法では、売買物件に「隠れた瑕疵」が存在する場合は、売主は瑕疵担保責任を負うものとされ、瑕疵担保責任の内容は、

1. 原則として損害賠償
2. 例外的に契約の目的を達しない場合に限り契約の解除

の２つが認められるというものでした。瑕疵担保責任に基づく損害賠償も契約の解除も、いずれも売主が無過失の場合であっても発生するものとされています。このような瑕疵担保責任という概念が認められた理由は、土地・建物売買契約のように、契約の目的物がいわゆる「特定物」であるからです。売主の債務は特定物である当該土地と当該建物を引き渡すことですから、たとえ、土壌汚染のある土地や雨漏りのする建物を買主に引き渡したとしても、売主は、自己の債務を履行しており、売主に債務不履行はないと考えられてきたからです。

そうすると、売主は、瑕疵のある土地・建物を引き渡したとしても、売主としての債務は履行したことになり、債務不履行責任を負わないことになりますが、そのような結論は、瑕疵のある土地建物を引き渡す売主と、瑕疵の存在を知らずに売買代金を支払う買主との間に経済的な不公平を生ずることになります。このために、法が特別に定めた責任（法定責任）として設けられたのが瑕疵担保責任です。

瑕疵担保責任は、売買当事者の不公平を是正するために法が特別に定めた責任ですから、売主に責めに帰すことのできる事由は必要ではありません。その故に、瑕疵担保責任に基づく損害賠償も契約解除も売主が無過失であっても発生することになりますし、債務不履行責任の場面ではないので、契約の解除は契約の目的が達成できない場合に限り認められています。また、瑕疵が「隠れた」ものでない場合は、あえて法定責任を認める必要もないと考えられます。ただし、損害賠償の範囲は、買主が瑕疵がないものと信頼したことより被った損害（いわゆる「信頼利益」）の範囲に限られることになります。