不動産売主の瑕疵担保責任

1. 売買の目的物の瑕疵

売買契約を締結した物件に「瑕疵」が存在している場合には、買主は売主に対してどのような請求をすることができるのかを確認しておくことが重要なことです。「瑕疵」とは、契約の目的物が通常有しているはずの品質を有していないことをいいます。

例えば、土地・建物の売買契約の場合には、(1)購入した土地に土壌汚染があることが発見された場合や、(2)購入した建物に雨漏りがしていることが分かったというような場合の「土壌汚染」や「雨漏りがしている状態」が瑕疵に該当することになります。

このように、売買契約を締結した目的物に瑕疵がある場合には、買主は損害を被ることになりますので、民法は売主に瑕疵担保責任を負わせて買主の損害の回復を図ることにしています。

2. 売主の瑕疵担保責任の内容

売買契約における売主の瑕疵担保責任の内容は、損害賠償と契約の解除ですが、原則は損害賠償請求のみとされており、例外的に瑕疵が存在することによって買主が売買契約を締結した目的が達せられない場合に限り、契約の解除が認められることとされています。

ここで注意すべきなのは、民法の定める売買における瑕疵担保責任の内容には瑕疵の修補請求権は含まれていないということです。したがって、瑕疵があるからといって、買主は売主に対して瑕疵を修理せよと請求する権利は有していません。この点が請負契約における瑕疵担保責任との相違です。

請負契約の場合に、契約の目的物に瑕疵がある場合は、(1)瑕疵の修補請求、(2)瑕疵の修補に代えての損害賠償請求、(3)瑕疵の修補とともにする損害賠償請求、(4)契約の目的を達することができない場合の解除が認められているのですが、売買契約における瑕疵担保責任は、(1)損害賠償、(2)契約の目的を達することができない場合の解除の2つしか認められていないのです。

ただし、新築住宅の売買においては、住宅の品質確保の促進等に関する法律により、雨漏りや柱・はりなどの骨組みに関する隠れた瑕疵については、瑕疵の修補請求もできることとされています。

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弁護士
江口 正夫