1. 土地建物の権利関係と不動産登記
土地建物を購入する場合には、まずどのような構造・規模の建物であるのか、建物の所有者が誰であり、建物に抵当権など所有権を制限する権利が設定されていないかどうか等を確認することが必要ですが、こうした権利関係を調査する場合の最も基本的な情報は不動産登記から得ることができます。
例えば、建物登記を確認すれば、表示登記の欄には当該建物の構造や床面積などが記載されているほか、甲区の欄には現在の所有者が誰であるか、前所有者や前々所有者が誰であるかなど過去の所有権の移転の経緯も公示されています。
乙区の欄には所有権以外の権利について公示され、建物に抵当権が設定されているか否かもすぐに分かります。土地建物の購入を計画する場合は、当該建物の登記の記載事項を閲覧し、表示登記や甲区、乙区の欄を確認して、当該建物の所有者が誰であるかなどの権利関係を調査することができます。
2. 不動産登記と実際の権利関係
登記を確認する際に気を付けるべきことは、原則として、不動産登記の甲区の欄に所有者として登記された者以外の者から当該不動産を購入すべきではないということです。甲区の欄に所有者として登記されていない者は現在の所有者ではない可能性があるからです。
逆に、不動産登記に所有者として登記されている者はすべて真実の所有者であると信頼することができるかというと、ほとんどの場合はそうですが、稀に所有者ではない場合があります。登記書類が偽造されて真実の権利者以外の者が所有者として登記されている場合があり得るからです。完璧を期するならば、その前の所有者に所有権移転の事実を確認するという方法もあります。
3. 登記からは分からない権利関係
不動産登記にはすべての権利関係が公示されているわけではありません。例えば建物に借家人がいる場合は、借家権は不動産登記簿に公示されていなくとも、新所有者に対抗し得るとされているため、登記されていない権利を主張される恐れがあるわけです。
したがって、不動産の調査は登記簿の調査だけではなく、必ず現地を確認することが必要なのです。
江口 正夫