建売住宅の欠陥と買主の対応策

改正前民法における瑕疵担保責任は、債務不履行責任ではなく、物件に瑕疵が存在することに伴い法律が認めた特別の責任（法定責任）であると考えられており、損害賠償請求権、解除のいずれも買主が事実を知ったときから1年以内にしなければならないとされていました。「1年以内にしなければならない」の対象は「契約の解除又は損害賠償の請求」ですから、1年以内に損害賠償請求や契約の解除をしなければならないという意味であり、この期間は一般的には除斥期間と解されています。

改正民法の契約不適合責任は、瑕疵担保責任のような法定責任ではなく、債務不履行責任の一場面ですから、債務の消滅時効に関する一般原則（権利を行使し得る時から10年、権利を行使し得ることを知った時から5年）にのみ従うのか、それとも、これに加えて瑕疵担保責任と同様に短期の期間制限を設けるかが問題となるところですが、改正民法は短期の期間制限を規定しました。

改正民法では、契約不適合責任の存続期間は、買主が、「種類又は品質に関して」契約不適合を知った時から1年以内に「その旨を売主に通知」しない限り、履行の追完請求、代金減額請求、損害賠償請求及び解除権の行使ができないと定めています（改正民法566条）。

まず、注意すべきことは、契約不適合責任を定めた改正民法562条では目的物が「種類、品質又は数量」に関して契約の内容に適合しないものであるときと定められているのに対し、期間の制限を定めた上記改正民法566条では「種類又は品質」に関して契約の内容に適合しない目的物を引き渡した場合とされており、1年の期間制限の対象から「数量に関して」の不適合が除外されていることです。従って、数量不足などの場合は、専ら消滅時効の原則である「権利を行使することができる時から10年間、権利を行使することができることを知った時から5年間」というルールに従うことになりますので、注意が必要です。

また、改正前民法の瑕疵担保責任では、前述のとおり、1年以内に損害賠償請求権あるいは解除権を行使しなければなりませんでしたが、改正民法の契約不適合責任の場合は、改正民法566条に記載のとおり、契約不適合の事実を売主に通知すれば権利が保全されることになる、という点で改正前民法のルールとは異なることになります。