住宅の供給方式と契約類型

1. 住宅の供給方式

マイホームを購入する場合には、いわゆる建て売り分譲方式によって、業者により既に完成されている建物を購入する場合と、いわゆる注文建築で建築業者に建物の建築請負を発注して建物を取得する場合があります。

(1) 建て売り分譲方式

前者の建て売り分譲方式は、既に完成した建物を売却するものです。いわば「レディメイド」の完成した住宅を購入するのですから、その契約類型は「売買契約」ということになります。

(2) 注文建築方式

これに対し、後者の注文建築方式は、顧客の好みに応じた設計に基づき、いわば「オーダーメイド」の建物を建築していくものですから、その契約類型は住宅請負契約となります。住宅分譲方式の1つとして、業者が顧客に土地を売却するとともに買主から住宅建築の注文を受けるという、いわゆる「売り建て」方式というものがありますが、この方式は、顧客が業者に建物の建築工事を発注するものですから、契約の類型は「請負契約」ということになります。

(3) プレハブ住宅建築方式

「プレハブ」とは、あらかじめ製造するものをいいますが、プレハブ住宅とは、工場であらかじめ生産された建材や建築部品等の材料を現場で組み立てて建築される住宅をいいます。この方式は、住宅を規格化し、大量生産を可能とすることにより、住宅のコストダウンや建築工期の短縮等を目的として考えられたものです。プレハブ住宅の販売は、建て売り住宅のように、あらかじめ建物を完成させる必要はなく、完成住宅の見本を基に顧客に選択してもらい、顧客の選択に従って既に作成された建材等を現場で組み立てて住宅を完成させるというものですから、レディメイドの側面とオーダーメイドの側面も共に有するものとなっています。プレハブ契約は、現場で住宅を完成させるという側面からは、請負契約の類型であると言われますが、使用される建材や住宅の構造自体はあらかじめ定められたサンプルによるものですから、その本質は売買ではないかとの議論も存します。プレハブ方式は、建て売り分譲にも使用されますし、売り建て分譲にも使用されています。実務上は、建て売り分譲以外の場合は請負契約の形式がとられています。

2. 契約類型の相違の実際上の意義

売買契約か請負契約かの相違は、建物に欠陥(瑕疵)があった場合の、業者の瑕疵担保責任の内容に相違があることが大きな違いです。売買の場合は、損害賠償と解除のみが請求でき、瑕疵の修補は請求できないのに対し、請負の場合は、修補請求はできますが契約の解除ができません。
ただし、新築住宅の売買においては、住宅の品質確保の促進等に関する法律により、雨漏りや柱・はりなどの骨組みに関する隠れた瑕疵については、瑕疵の修補請求もできることとされています。
弁護士
江口 正夫