1. 契約の解除とは何か
契約の解除とは、契約が有効に成立した後に、契約を締結した当事者の一方からの意思表示によって、契約関係を契約締結時にさかのぼって解消することをいいます。
解除は、有効な意思表示がなされて契約が有効に発生した後に、当事者の一方のみの意思表示によって契約を消滅させてしまう制度ですから、一定の原因（解除原因）が認められなければ解除は認められません。
例えば、土地建物の売買契約を締結した後に、より高値で買い取りたいという客が現れたために、売主が従来の売買契約を解除したいと言っても、その場合には、特別に解除原因が売買契約書に規定されていない限り、解除はできないということになります。
したがって、不動産売買契約の解除原因として、何と何が認められているかを認識しておく必要があります。
2. 不動産売買契約の解除原因
(1) 債務不履行を理由とする解除
債務不履行には３つの形態があります。１つは、契約の履行が可能であるのに契約の相手方が履行期日に債務を履行しないという場合で、「履行遅滞」といわれるものです。２つ目は、履行期日にとりあえず履行はなされてはいるが、その内容が不十分なものであった場合で、「不完全履行」といわれます。３つ目は、履行が不可能となってしまった場合で、「履行不能」といいます。改正前民法とは異なりいずれの場合も、債務不履行につき相手方に責に帰すべき事由は必要ありません。
不動産売買契約でよく問題となるのは、前記のうちの「履行遅滞」です。例えば売買契約の決済期日に、買主が売買代金を支払うことができない場合や、売主が移転登記を行うことができない場合などがこれに該当します。履行遅滞があった場合は、直ちに契約の解除が認められるわけではなく、原則として、相手方に対して相当の期間、通常は１週間前後を定めた催告をし、催告期間内に債務の本旨に従った履行がなされなかった場合に初めて解除ができることになります。
(2) 手付による解除
(3) 契約不適合責任による解除
売買契約においては、売主に契約不適合責任が認められ、買主側に解除権が発生する場合があります。基本的には売買契約の内容が予定どおりに実現できない場合をいい、引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものである場合がこれに該当します。
この契約不適合責任を理由とする解除は、売主の責に帰すべき事由は要件とされていないので注意が必要です。
江口 正夫