購入した建物の敷地が越境していた場合の法的責任

1. 売買契約締結前の調査と敷地の越境

土地付建物を購入する場合には、売買契約締結前に、土地の位置、形状、敷地境界点と敷地範囲等につき調査し確認しておくことが必要です。この調査は、後々のトラブルを防止する上で大変重要なものです。

こうした調査が十分ではない場合によく見られるトラブルは、購入した土地の周囲にブロック塀等を設置した際に、隣地の所有者から、そのブロック塀は隣地所有者の土地に入り込んでいるので撤去してほしいと要請されるというケースです。こうしたトラブルを避けるために、不動産の売買契約では、売主に、物件引渡日までに隣地所有者が確認し押印した境界確認書の交付を求める契約例が多いのですが、この点がしっかり履行されていないと、トラブルに巻き込まれることがあり得ます。

2. 境界確認と所有権妨害排除請求権

こうしたトラブルが発生した場合には、まず、隣地との境界線がどこであるのかを確認することになります。仮に、隣地所有者の主張のほうが正しく、実際に購入した敷地が隣地に越境していた場合には、隣地の所有者からは、越境部分に設置したブロック塀の撤去と、越境した土地部分の返還を請求されることがあり得ます。しかし、このような場合、買主自身は自らが越境したわけではありませんし、越境について過失があるとまでは言えない場合が多いと思われます。そのような場合であっても、越境についての買主の故意・過失の有無にかかわらず、隣地の所有者からは、越境部分に設置した物の撤去請求と越境した土地部分の返還請求は認められることになります。これは隣地所有者の所有権に基づく妨害排除請求権を理由とする請求で、所有権に基づく妨害排除請求権は、越境の原因や越境した土地の購入者の故意・過失の有無を問わず認められているからです。

しかも、妨害排除の費用は、原則として、妨害した側が負担するという考え方が一般的であると思われますので注意が必要なのです。

妨害排除請求権の発生プロセスに関する上記説明文を簡略化した図。

3. 越境した土地を売却した売主の責任

売買契約の際に、現地において敷地範囲を指示し、図面を用いて敷地範囲を特定していたにもかかわらず、その土地の一部が他人の土地であったという場合には、民法563条1項は、「売買の目的である権利の一部が他人に属することにより、売主がこれを買主に移転することができないときは、買主はその不足する部分の割合に応じて代金の減額を請求することができる。」と定めています。さらに、残存する部分のみであれば買主がこれを買い受けなかったという場合には、善意の買主(越境の事実を知らなかった買主)は、契約の全部を解除することができます(同条2項)。さらに善意の買主は、売主に対し、損害賠償の請求もできることとされています(同条3項)。

したがって、越境している土地の買主は、代金の減額を請求したうえで、設置したブロック塀を撤去したことにより生じた損害についても、売主に対して請求できることになります。

ただし、買主の代金減額請求権、解除権、損害賠償請求権は、いずれも買主が善意の場合には、買主が事実を知ったときから1年以内に行使しなければならないと定められています(同法564条前段)。悪意の買主は、代金減額請求権しか有していませんが、代金減額請求は契約の時から1年以内に行使しなければならないものとされています(同条後段)。  このようなトラブルは売主にとっても、買主にとっても、不利益をもたらすだけの結果になりますので、売買契約締結前の調査・確認が非常に重要であるということになります。

売買契約締結前の調査・確認が必要です。
弁護士
江口 正夫