ご質問
支出が増え、今後の住宅ローン返済に不安を感じています。効率的に繰上げ返済を行うことを考えていましたが、そのための資金を資産運用に充てている知人から話を聞き、どちらがよいか迷っています。
住宅ローンの繰上げ返済と資産運用では、どちらがお得になるのでしょうか？
また、資産運用を行う際の注意点について、アドバイスをいただけませんでしょうか？
回答
家計を改善するために、生命保険、通信費、水道光熱費等の固定費を見直したり、外食、旅行、小遣いを減らしたり…というご家庭も多いと思いますが、住宅ローンの繰上げ返済も見直し対象の１つとされることが多いようです。
確かに住宅ローンの繰上げ返済は、利息負担を軽減する効果がありますが、その資金を近い将来に発生する教育資金など、ライフイベント費用のために手元に残す、老後に備えるために投資して収益を狙う、という選択肢もあります。
住宅ローンの繰上返済の利息軽減効果を数値で検証し、繰上返済をせずに、その資金を投資する場合の対象となり得る金融商品の概要や注意点等を解説します。
利息軽減効果は、金利、借入残高、期間などで異なる
繰上返済の効果は、条件によって異なります。
- 金利：
- 高いほど大きく、低いほど小さい
- 残返済期間：
- 長いほど大きく、短いほど小さい
- 借入残高：
- 多いほど大きく、少ないほど小さい 等
では、どのくらい効果が異なるのかを２つの事例で検証してみます。
【事例１】金利水準で異なる
- 借入金額：
- 3,000万円
- 返済期間：
- 35年
- 繰上返済時期：
- 返済開始後10年
- 繰上返済額：
- 約200万円（初めての繰上返済）
| 適用金利 | 期間短縮型 | 返済額軽減型 | ||
|---|---|---|---|---|
| 利息軽減額 | 利息軽減額 | 1年あたり軽減額 | 利回り換算率 | |
| 0.8％ | 41.2万円 | 20.7万円 | 0.8万円 | 0.4％ |
| 1.0％ | 52.0万円 | 26.1万円 | 1.0万円 | 0.5％ |
| 1.5％ | 85.2万円 | 40.0万円 | 1.6万円 | 0.8％ |
| 2.0％ | 120.0万円 | 54.3万円 | 2.2万円 | 1.1％ |
| 2.5％ | 157.9万円 | 69.2万円 | 2.8万円 | 1.4％ |
| 3.0％ | 204.7万円 | 84.5万円 | 3.4万円 | 1.7% |
1年あたり軽減額（円）＝利息軽減額÷残返済期間（25年）
利回り換算率（％）＝１年あたり軽減額÷200万円×100
期間短縮型のほうが返済額軽減型よりも利息軽減効果が大きく、適用金利が高いほど利息軽減効果が大きくなります。
期間短縮型は、現在の返済額が大きな負担ではなく、早く返済を終えたい場合に効果的ですが、返済額軽減型は、「消費税アップ等による家計負担増を改善する」「その他の出費を捻出する」場合に効果的です。「返済額軽減型の繰上返済による利息軽減効果」は、「繰上返済せずに運用して定期的に収益を手にする」ことによっても同じ効果が得られます。
つまり、上記の事例では、住宅ローン金利が３％以下で年平均２％の利回りが得られれば、繰上返済をせずに投資するほうが資金効率がよいと判断できますし、住宅ローン金利が1.5％以下であれば、年平均１％程度の利回りでも繰上返済による利息軽減効果を上回ります。
【事例２】返済時期で異なる
- 借入額：
- 3,000万円
- 借入金利：
- ２％
- 返済期間：
- 35年
- 繰上返済：
- 返済額軽減型
- 繰上返済額：
- 200万円（初めての繰上返済）
| 繰上返済時期 | 目的例 | 利息軽減額 | 1年あたり軽減額 | 利回り換算率 |
|---|---|---|---|---|
| ５年経過時 | 塾・習い事などの費用を捻出 消費税アップによる家計悪化を改善 |
66.1万円 | 2.2万円 | 1.1％ |
| 10年経過時 | 54.3万円 | 2.2万円 | 1.1％ | |
| 15年経過時 | 42.8万円 | 2.1万円 | 1.1% | |
| 20年経過時 | 大学学費負担が重くやりくりを改善 | 31.6万円 | 2.1万円 | 1.1% |
| 25年経過時 | 20.8万円 | 2.1万円 | 1.1% | |
| 30年経過時 | 年金からの返済を軽くしたい | 10.3万円 | 2.1万円 | 1.1% |
1年あたり軽減額（円）＝利息軽減額÷残りの返済期間
利回り換算率（％）＝1年あたり軽減額÷200万円×100
上記の事例では、平均年1.1％以上（税引後）の利回りが得られれば、返済額軽減型による繰上返済よりも効果的と判断できます。
しかしながら、円建ての普通預金や定期預金ではこの利回りに遠く及ばず、リスクを伴う「投資」をしなければ、この利回りを実現できません。
では、どのような金融商品が検討し得るのでしょうか。いくつか、金融商品を挙げてみましょう。
1. 外貨建てＭＭＦ
公社債投資信託の1つ。元本保証はなし。
株式には運用しないため、比較的安定した運用。いつでも換金可（手数料不要）。
リスク・注意点
- 買付時、売却時には為替手数料がかかる（通貨、証券会社により異なる）
投資した外貨が安く（円が高く）なると損失が発生し、外貨が高く（円が安く）なると利益が発生する
某証券会社が取扱う外貨建てＭＭＦの実績年換算利回り
（税引前、各通貨ベース 平成30年11月9日時点）米ドル建て 1.880％ 豪ドル建て 1.272％ カナダドル建て 0.902％ ＮＺドル建て 1.287％
2. 外貨建て債券
外貨で発行される債券。
償還期限（＝満期）まで、発行体が健全な財政状態であれば、定期的に約束した金利を受け取り、償還時には額面金額が戻ってくる。一般に、利息は年２回受け取り可。
ただし、高金利通貨を発行する国・地域の物価上昇率が金利よりも高い場合には、その国の経済余裕度が低下しており、円高外貨安のリスクが相対的に高い場合も考えられるため、金利だけでなくその国の経済状況、物価上昇率も確認して判断することが必要。
格付けが高い発行体が発行し、購入時の金利が高い通貨の債券を買うことがポイント。
リスク・注意点
- 買付時、売却時には為替手数料がかかる（通貨、証券会社により異なる）
- 投資した外貨が安く（円が高く）なると損失が発生し、外貨が高く（円が安く）なると、利益が発生する
- 債券の発行体が破綻すると、元本、利子ともに戻らないため、信用度の高い発行体の債券を購入するほうが安全（ただし、利回りが低い）
信用リスクを判断する格付けでは、ＡＡＡからＢＢＢまでが投資適格とされる - 売却することができるが、価格は金利、為替、信用リスク等に応じて変動するため、売却益が得られることもあれば、売却損を被ることもある
一般に、金利が上昇すると債券価格は下落し、金利が下落すると債券価格は上昇する
外貨建て債券（国債）の一例（平成30年11月9日時点）
| 発行体・通貨 | 償還期限 | 年利回り | 格付け |
|---|---|---|---|
| アメリカ国・米ドル | 6年6か月 | 2.878％ | ＡＡＡ～ＡＡ＋ |
3. 不動産投資信託
投資家から集めた資金で不動産を購入後、賃貸により収益を分配する投資信託であり、元本保証はない。
主な収益源は賃料収入等であり、収益のほとんどが投資家に分配されるため、分配の保証はないものの、比較的安定（一般に年2回）。
【参考】（平成30年11月9日時点）
J-REIT上場61銘柄の分配金年利回り：平均4.16％（3.03％～7.30％）
証券会社に口座を作れば、上場株式と同じように取引可（インターネットでも可）。
リスク・注意点
いつでも売却できるが、価格は金利、不動産相場、賃料相場、空室率等に応じて変動するため、売却益が得られることもあれば、売却損を被ることもある。
4. iDeCoやつみたてNISAを活用した投資信託等の積立
繰り上げ返済に回せる資金を繰り上げ返済に充てずに、毎月コツコツ投資信託等を積み立てる方法も検討に値する。
毎月、一定額ずつ投資商品を購入すると、投資対象の価格が高いときは購入量が少なくなり、投資対象の単価が低いときは多くなり、結果として、平均購入単価を低く抑えられる。
一括投資では値下がりは損失が発生するのみですが、積立投資では値下がり局面は積み立てる口数が増え、平均購入単価が低くなるメリットがある。
積立投資は長期的スタンスで取り組む資産形成方法であるため、値下がりしても、辞めずに継続できる投資対象（損失を恐れるようであれば、相対的にリスクが低い投資信託）を選ぶことが重要。
iDeCoは掛金が所得税・住民税の節税効果があり、運用益が非課税となる点、つみたてNISAは、相対的にローコストの投資信託を積み立てる口座であり、分配金や売却益が非課税となる点がメリット。
リスク・注意点
- 投資信託には元本保証なし。そのため、リスクが低いバランスファンド、インデックスファンド等を選択すると相対的にリスクを抑えられる。
- ある程度、期待している利益が発生した場合には、利益を確定することも重要。
繰上げ返済は確実な効果、資産運用効果はマーケットにより変化
繰上げ返済は手元から資金がなくなる代わりに、将来支払う利息を確実に減らすことができます。一方、資産運用は、手元に資金を残すことできますが、相場の動向により、想定以上の利益または損失が発生する可能性があります。
20年近く続いたデフレ下では、繰上返済により利息負担を軽減することが家計改善に大きなプラス効果を及ぼしましたが、物価が上昇するインフレ下では、繰上返済が必ずしもよい方法とは限りません。
たとえば、物価上昇率が住宅ローン金利より高ければ、住宅ローンはゆっくり返済するほうがよいと考えることもできますし、低金利の住宅ローンによって得た余裕を資産運用に回すという方法がよい選択となる可能性もあります。もちろん、投資には「リスク」がありますので、期待した収益を得られない、元本割れをして損失を被る、といった可能性がありますが、「余裕資金＝繰上返済」と決めつけるのではなく、「繰上返済により利息負担を減らすか、手元に残して安心を高めるか」「繰上返済により利息負担を減らすか、資産運用により投資収益を狙うか」をその都度、検討する必要がありそうです。
ファイナンシャルプランナー 益山 真一