住宅ローンにおける保証について
住宅ローンの返済が滞った場合に備えて、住宅ローンの借入者に代わって返済の義務を負うことを保証といいます。
保証には個人に保証を依頼する「自然人保証」と、保証会社と保証契約を結ぶ「機関保証」があります。保証では滞った返済を借入者に代わって立て替える(代位弁済)だけなので、借入者には保証により返済した分についての返済義務が残ります。
保証会社について
現在では、親族などの個人に保証人を依頼することは難しくなっており、住宅ローンの借入についても金融機関等が指定する保証会社と保証契約を結ぶことを借入の条件とされることが一般的です。
保証会社は、設立母体などの違いによりいくつかの系列に分けられます。
- 銀行子会社系…メガバンクや大手地方銀行等が子会社として設立
- 信用金庫協会系…全国の信用金庫と信金中央金庫が共同で設立
- 独立系…金融機関等とは独立した立場で設立
保証会社は住宅ローンの借入者に対して保証をするか否かを見極める審査を行いますが、保証会社の審査結果が金融機関等の融資判断に影響を及ぼします。
また、ネット銀行を中心に、そもそも保証会社を利用しない住宅ローンを取り扱っている金融機関もあります。保証会社を利用しない住宅ローンでは、借入者の返済能力がより重視されるため、融資に関して審査や年収の基準がより厳しい場合があります。
機関保証の仕組み
保証会社に住宅ローンの借入金額や返済期間に応じた保証料を支払い保証契約を結ぶことで保証が成立します。
保証料について
保証料には、一般に、保証料を最初に一括して支払う方法(外枠方式)と毎回の返済額(金利)に上乗せして支払う方式(内枠方式)があります。
- 外枠方式
保証料は借入額、返済期間、審査結果に応じて決まるため借入額が大きく返済期間が長い場合は、保証料も大きくなります(数十万円~100万円近くになる場合も)。 そのため、初期費用としてまとまった資金の準備が必要になりますが、内枠方式に比べて毎回の返済額の負担感を減らすことができます。 - 内枠方式
保証料相当分(一般に0.2%程度)が毎回の返済額に上乗せされます。契約時にまとまった資金を準備する必要はありませんが、その分、毎回の返済額(元金・利息+保証料相当分)が増えることになります。