適正なマンション管理と建て替え等を促進する制度

マンションは、主に鉄筋コンクリート造(RC)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)などの耐火構造の集合住宅のことを言うことが一般的です。マンションは、区分所有されるものを「分譲マンション」、賃貸されるものを「賃貸マンション」に分類されることがあります。
ここでは、区分所有される分譲マンションの管理の適正化及び建て替え等の促進に関する制度等の整備状況等に関する情報提供を行います

マンションと管理

全国のマンションストックは約655万戸、1,500万人超が居住しています。都市部等では、なくてはならない住まいの形となっています。
マンションは、各住戸の床・壁・天井を境に他の住戸と接しています。その床・壁・天井は各住戸の居住者だけのものではなく、マンションに居住する区分所有者全員の共有財産です。それ以外にも、共用廊下や共用階段など共有されている部分が多い建物です。そのため、居住者の住戸だけでなく、区分所有者全体で協力して、共有部分を快適に使うために、適切な管理をする必要があります。
マンション管理の概要説明のためのマンション物件断面図。住戸の内部は個人資産であり専有部分。専有部分以外は共有財産であり共用部分。窓のサッシ・玄関ドア本体は共用部分で内側表面だけ専有部分。バルコニー・専用庭・駐車場は共有財産。
マンションの管理は、区分所有者全員により組織された管理組合によって行われます。管理組合は、区分所有法に基づき、区分所有関係が生じた場合には設立の手続きを行わなくても成立し、マンションの区分所有者全員が組合員となります。

マンションの管理の現状と課題

①維持管理等の方針を決める際には、管理組合が意識・価値観・経済力等が異なる区分所有者間の合意形成をする必要があります。
しかし、築40年を超えたマンションは、現在81万戸、10年後には約2.4倍の198万戸、20年後には約4.5倍の367万戸となるなど、今後、建物の老朽化や管理組合の理事などの担い手不足が顕著になるなどの問題を抱えたマンションが増加することが予想されています。

■マンション居住者が60歳以上のみの世帯の場合(建築時期別)
棒グラフ「マンション居住者が60歳以上のみの世帯の場合(建築時期別)」調査期間は昭和45年以前、46~55年、56年から平成2年、平成3年以降。割合は52%、48%、37%、17%、と下降する4本の棒グラフ。
【出展】平成25年度住宅・土地統計調査(総務省)

②管理組合の役員や区分所有者の多くは、建物の維持管理等に必要な専門的知識や経験を持っていないことが多く、このことが、維持管理等の合意形成が難しくなる原因の一つとなっています。
特に、タワーマンションなどマンションの大規模化や高層化により、マンションの維持管理は複雑化し専門知識が必要となり、管理組合の合意形成をさらに困難にしています。

③適切な長期修繕計画の不足や修繕積立金の不足等により必要な修繕がなされないマンションが増えることが懸念されます。

■修繕積立金の積立状況
円グラフ「修繕積立金の積立状況」34.8%のマンションが修繕積立金の不足。現在の修繕積立金残高が計画に比べて余剰があるマンションは33.8%。
出展:平成30年マンション総合調査

④既存住宅流通量の増加することによって、管理状況等に対する情報の提供が求められることが増えています。管理状況等がマンションの価値を左右することがあります。

マンションの建て替え等の現状と課題

マンションの老朽化によって、居住者ばかりでなく、近隣住民等の生命・身体に危険が生じるおそれがあります。旧耐震基準により建設されたマンションは、現在104万戸あると言われています。

旧耐震マンションの中には、地震に対する安全性に不安のあるものや、老朽化の問題を抱えているものが多く含まれています。新耐震基準に適合したマンションであっても高経年化することによって、基本的なところの機能に不具合があっても、改修等が困難なマンションがあり、老朽化による問題のあるマンションが増加することが考えられます。

これらのマンションでは、建て替えを検討することが必要となることがありますが、建て替えには次のような課題があります。

■新耐震マンションの高経年化
棒グラフ「新耐震マンションの高経年化」。築30年超~40年未満(当該年時点で)、築40年超~50年未満(当該年時点で)、築50年超(当該年時点で)の3種類の物件が、現在、5年後、20年後に建て替えるであろう戸数とそれぞれの建て替え費用金額を予測したグラフ。

①建て替え事業の対象となるマンションでは、容積率に余裕のないマンションが多く、容積率の余剰分を売却することが難しく、事業採算性が低下する傾向があります。このようなマンションでは、区分所有者の経済的負担が大きくなります。

■建替え後竣工年代別 従前従後の利用容積率比率
棒グラフ「建替え後竣工年代別従前従後の利用容積率比率」。従前従後の利用容積率比率を1970年代から80年代、90年代、2000年代、2010年代にかけて単棟と団地に分けて棒グラフで示し、全体(単棟と団地)の利用容積率比率を折れ線グラフで示したもの。

①建て替え事業の対象となるマンションでは、容積率に余裕のないマンションが多く、容積率の余剰分を売却することが難しく、事業採算性が低下する傾向があります。このようなマンションでは、区分所有者の経済的負担が大きくなります。

②大規模団地型マンションが高経年化した場合は、入居者が同時期に高齢化することがあります。区分所有者の多くが高齢者となった場合、建て替えに向けた合意形成が一層の困難になることが考えられます。
大規模な団地型マンションでは、建て替え等の再生を行うための多様な手法を検討する必要があります。

■全国タワーマンションの累積棟数及び新規竣工棟数
棒と折れ線グラフ「全国タワーマンションの累積棟数及び新規竣工棟数」累積棟数と新規竣工棟数を昭和63年から平成30年までの変化を示したもの。
■建替え実現マンション(団地含む)と建替え検討中団地の戸数規模別割愛
棒グラフ「建替え実現マンション(団地含む)と建替え検討中団地の戸数規模別割合」建替え実現マンションのうち200戸超マンションの建替え実績は約7%。建替え検討中団地の約8割(77.8%)が200戸超の大規模団地。

適切なマンション管理と建て替えの促進のための制度等の整備

マンションの管理の適正化とマンションの建て替え等再生の円滑化を進めるため、マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律(令和2年法律第62号)(令和2年6月24日公布)が改正されました(令和4年4月1日施行)。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律の改正によるマンションの管理の適正化の推進

(1)既存マンションの管理計画認定制度

適切な管理計画を有するマンションは、地方公共団体から認定を受けることができます。
マンション管理計画認定制度の主な認定基準
  1. 長期修繕計画の計画期間が一定以上あること
  2. 長期修繕計画に基づき修繕積立金が設定されていること
  3. 総会を定期的に開催していること
  4. 管理適正化指針・市町村の管理適正化指針に照らして適切に管理されていること 等
法律に基づく管理計画認定制度(既存マンションが対象)の手続きフロー図。「マンション管理組合」は計画認定の申請認定発行を「地方公共団体」に、事前確認依頼を「公益財団法人マンション管理センター」に。マンション管理センターからマンション管理組合へ事前確認適合通知が届く。

(2)新築マンションを対象とした予備認定制度(令和4年4月1日制度開始)

新築時点から適正な管理がなされるマンションを増やすために、法律に基づく管理計画認定制度と併せ、一定の基準を満たす新築マンションを対象とした認定制度が作られました。

※地方公共団体の推進計画作成の有無を問わず、全国で認定を可能とする仕組みとする。(令和7年度以降を目途に、推進計画が作成されている地方公共団体の区域に限り、予備認定の申請を可能とする予定)

※認定は公財マンション管理センターが行う。

予備認定制度(新得マンションが対象)の手続きフロー図。「マンション分譲事業者(管理組合と連名)」は「公益財団法人マンション管理センター」に認定依頼をして認定をもらう。同時に「マンション購入者」に適合通知を送付。

(3)管理適正化のための指導・助言等

管理の適正化のために、必要に応じて、管理組合に対して指導・助言等を行い、管理組合の管理運営が著しく不適切である場合は、勧告することができます。

管理・運営が不適切なマンションの例
  1. 管理組合の実態がない
  2. 管理規約が存在していない
  3. 管理者等が定められていない
  4. 集会(総会)が開催されていない

参考サイト

マンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律の改正によるマンションの再生の円滑化の推進

(1)マンションの敷地売却制度の対象拡大(令和3年12月20日施行)

マンションの敷地売却制度は、区分所有者が主体となってマンションを建て替えるのではなく、除却をする必要があるマンション及び敷地を、一括して買受人に売却する仕組みです。
一般的には、区分所有者の全員合意がなければ、マンション及び敷地を売却することはできませんが、この制度では区分所有者の議決権及び敷地利用権の持ち分価格の5分の4以上の議決により売却することができます。
敷地売却制度の対象となるマンションは、特定行政庁の要除却認定(※)が必要となります。認定の対象は、法律の改正前に対象となっていた耐震性能が不足するマンションに加え、外壁の剥離等により危害を生じる恐れがあるマンション等が追加されました。

(2)容積率の緩和特例の適用対象の拡大(令和4年4月1日施行)

マンションの建替えにより新たに建築されるマンションで、一定の敷地面積があって、市街地の環境の整備改善に貢献するものは、特定行政庁の許可により容積率制限を緩和する特例を受けることができます。
容積緩和の特例を適用すると、建て替えの際に容積率の余剰分を売却して事業採算性を向上させて区分所有者の経済的負担の軽減を図ることや、床面積や部屋数を増やすことなどができる場合があります。
容積緩和特例の適用となるマンションは、特定行政庁の要除却認定(※)が必要となります。認定の対象は、法律の改正前に対象となっていた耐震性能が不足するマンションに加え、外壁の剥離等により危害を生じる恐れがあるマンションや給排水管の腐食等により著しく衛生上有害となるおそれのあるマンション、バリアフリー性能が確保されていないマンション等が追加されました。

(3)団地における敷地分割制度の創設(令和4年4月1日施行)

複数の住棟(マンション等)からなる団地型のマンションでは、団地全体で一斉に「建て替え」又は「改修」による再生をすることが困難な場合があります。
そのような場合には、団地内で住棟や区画ごとに再生の時期を分けることや異なる再生手法を選択する必要があります。
法律改正により、住棟や区画ごとの建替え・敷地売却の要望に応じ、一部棟を残し敷地を分割することが可能になりました。
団地の敷地を分割するためには、耐震性不足や外壁の剥離等により危害を生じる恐れがあるマンション等で、特定行政庁の要除却認定(※)を受け、敷地共有者の4/5以上同意を得ることが必要となります。
敷地分割のイメージ。一部街区が耐震性不足のため、敷地売却の意向の場合、敷地分割して一部街区はマンション敷地売却事業を実施する。

※要除却認定は、特定行政庁(建築主事を置く市町村および特別区にあってはそれぞれの長、その他の市町村および特別区では、都道府県知事を指す。)が行う。

要除却認定の種類と適用される制度の関係
除却の必要性に係る認定
【法102条】
容積率緩和
の特例
【法105条】
マンション
敷地売却事業
【法108条~】
団地における
敷地分割事業
【法115条の4~】
特定要除却認定 耐震性の不足
【法102条2項1号】
火災に対する安全性の不足
【法102条2項2号】
外壁等の剥落により周辺に
危害を生ずるおそれ
【法102条2項3号】
給排水管の腐食等により著しく
衛生上有害となるおそれ
【法102条2項4号】
バリアフリー基準への不適合
【法102条2項5号】

赤字は法律改正により拡充・新設

参考サイト

専門家・専門機関の活用の促進

マンションの管理の適正化を推進するため、地方公共団体と専門家・専門機関との一層の情報共有・連携や、管理が適正に行われていないマンションに対する専門機関の活用を図ることが必要になります。
また、マンションの再生の円滑化を推進するためには、専門家の育成、専門機関と連携した相談体制の強化を推進することが求められます。
一般社団法人再開発コーディネーター協会では、老朽化したマンションについての各種相談に対応するため、協会内に「マンション建替相談室」を開設しています。また 全国各地の相談に対応するため、各地域のアドバイザーと連携して「マンション建替 えアドバイザーネットワーク」を構築しています。
マンション建替え等にことは, 再開発コーディネーター協会までご相談ください。
また、東京都にも同様の窓口がありますので、下記の参考サイトをご確認ください。
相談日 月曜日~金曜日
(祝祭日休日を除く)
受付時間 10:00~16:00
住所 〒105-0014
東京都港区芝2-3-3
芝二丁目大門ビルディング7階
TEL 03-6400-0261
FAX 03-3454-3015
MAIL mansion@urca.or.jp

参考サイト

住宅金融支援機構による支援等

フラット35維持保全型の対象追加

維持保全・維持管理に配慮した住宅や既存住宅の流通に資する住宅を取得する場合に【フラット35】の借入金利を一定期間引き下げることができます。
令和4年4月より、「管理計画認定マンション(既存)」、「予備認定マンション (新築)」が対象になりました。

マンション共用部分リフォーム融資の金利引下げ

管理計画認定マンションについて、金利引下げられます。

マンションすまい・る債における利率上乗せ制度の創設(令和5年度募集分より)

管理計画認定マンションの管理組合の場合に、マンションすまい・る債の利率を上乗せする制度が創設されました。

「大規模修繕の手引き」の作成

マンション管理組合が、管理会社や施工会社等のパートナーと協同して大規模修繕工事を円滑に進めるための手引きが作成されました。
冊子表紙「大規模修繕の手引き」ダイジェスト版と詳細版の2点

「マンションライフサイクルシミュレーション~長期修繕ナビ~」の充実

建物規模、築年数等に応じたマンションの「平均的な大規模修繕工事費用」、今後40年間の「修繕積立金の負担額」「修繕積立金会計の収支」等をシミュレーションするツールが充実されました。

参考サイト

参考文献

マンションの管理等に関することは、住宅金融普及協会発行の「住まいの管理手帳」にも掲載されています。(マンション編:P.37~62)