瑕疵担保って何？

瑕疵担保責任とは？

瑕疵？

瑕疵とは、通常すべき品質・性能を有しないことをいいます。住宅の瑕疵としては、通常の生活に支障があるような欠陥をイメージするとわかりやすいでしょう。

隠れた欠陥？

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは、売買契約の目的物(購入したもの＝戸建住宅やマンションなど)に、購入した時点では明らかになっていない、隠れた瑕疵があった場合、売り主が買い主に対して負う契約解除や損害賠償などの責任のことです。「隠れた」というのは、通常の注意を払っても発見出来ないことです。売り主は、善意無過失であるのに生じてしまったものとも言えます。

「隠れた」というのは、通常の注意を払っても発見出来ないことです

購入する時点で欠陥がわかっていれば、おそらく買い主は「買わない」もしくは「値引きしてもらう」などの対応をするはずです。また「売り主」も、もし事前に欠陥がわかれば、まずそれを修復してから販売しますから、自分では「100％の住宅である」と自信を持って販売しているはずです。しかし、住宅は生活に密着しているだけに非常にデリケートでもあり、様々な部分が組み合わさってできている複雑な混合物でもあり、また、その建設過程でも多くの工程が絡み合っています。また、住宅として世の中に送り出されるまでに、非常に多くの人々の手を経ています。ですから、熟練者が心をこめて建設したものであっても、実際に生活をしてみると、それまで表面には出てこなかった何らかの欠陥が見つかる可能性もゼロではないのです。

法律で規定された瑕疵担保責任

残念ながら、物件引渡し時には気が付かなかった、隠れた瑕疵が発覚した場合、どのような展開になるのでしょうか。
一般によくある事例としては、売り主に瑕疵を報告して、欠陥を修復してもらうというものです。
これが売り主にとっての「瑕疵担保責任」（瑕疵を修復する責任）であり、これは、法律で規定されています。

民法

民法では、住宅に限らず建物の瑕疵担保責任は、以下のように規定されています。

損害賠償請求、契約の解除

民法では、住宅に瑕疵があった場合、住宅の買い主は売り主に対し損害賠償の請求が出来ます。
そして、その瑕疵があることにより、買い主が契約目的を達することが出来ない場合は、契約の解除もできます。
ただし、当該の瑕疵は契約時に存在していたものでなくてはなりません。もちろん、契約時に既に原因が存在しているものも含みます。例えば、基礎のコンクリート部分のひび割れが、数年後に大きくなって露呈したケースなども瑕疵として認められます。

買い主が瑕疵を発見した日から１年以内

責任追及期間が「瑕疵を発見した日から１年以内」ということですから、民法の条文の上では、2000年に購入した住宅の瑕疵を2020年に発見した場合でも、瑕疵担保責任を追及できることになります。これは売り主には非常に厳格な法律のように感じますが、実際には民法の任意規定であり、当事者間で修正・変更が可能であるとされています。

宅建業法（宅地建物取引業法）

民法では、当事者間で自由に修正・変更が可能であるとされているため、場合によっては専門の知識を持たない買い主に不利になるような特約が結ばれてしまうおそれがあります。
そこで宅建業法は、買い主保護の見地から、宅建業者自らが売り主となる宅地建物の売買契約において当事者間で特約をつける場合、売り主の瑕疵担保責任について、民法の規定より買い主に不利となる特約は原則つけることができないことを規定しています。
ただし、瑕疵担保責任を負う期間についてのみ、業者は特約をつけることができることとしており、それは「物件引渡しの時より２年以上」とするように規定しています。

品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）

宅建業法に則り、通常の宅建業者は最低保証期間となる「引渡し後２年」の特約期間を設定し、例えば2000年に購入した住宅は2002年以降に発見された瑕疵について、業者は責任を負う必要がないという取り決めに成ります。

しかし、実際には住宅の基本構造部分（柱や梁の主要な部分など）に関わる瑕疵などは、なかなか２年では発見できないことも多いため、さらに新築住宅の取得者を保護する為、2000年(平成12年)４月に「住宅の品質確保の促進に関する法律（通称：品確法ひんかくほう）」が施行されました。

品確法では、「新築住宅の売主は、基本構造部分※については引渡した時から10年間瑕疵担保責任を負わなければならない」と定めています。

  1. 売り主の責任＝無過失責任（売主に故意・過失が無くても負わなければならない）
  2. 買い主が売り主に対して請求できる内容＝損害賠償、契約の解除、補修の請求
    （解除については、売買契約の場合で修補不能な場合に限り）
  3. 買い主が売り主に責任を追及できる期間＝基本構造部分について10年間

※住宅品質確保法に基づく新築住宅の基本構造部分
… 基礎、土台、床、柱、壁、斜め材、小屋組、横架材、屋根、及び雨水の侵入を防止する部分

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保法）

こうして法律を追いかけてみると、買い主は法によって守られていると捉えることが出来ます。しかし、よく見られる事例として、法律で規定された権利に則り、損害賠償を求めても、建築業者に支払い能力がなく、建て直しや補修ができないケースもあります。また、場合によっては、建築業者が既に倒産している場合もあります。
わかりやすい例として、近年、日本国中を震撼とさせた「構造計算書偽装事件」を思い返してください。売り主であるデベロッパーが会社更生法を申請しているなど、十分な資力を有さないことを理由に売り主は瑕疵担保責任を履行しておらず、買い主の皆さんは補修するための莫大な自己負担を強いられています。

そこで、こうした買い主をつくらないため、2007年5月30日に新しい法律が公布されました。これが「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」（住宅瑕疵担保法）です。
この法律では、新築住宅を供給する施工業者や売り主は、柱や屋根といった基本構造に欠陥が見つかった場合の10年間の瑕疵担保責任を果たすために必要な資力を、「予め供託金を積んでおく」、もしくは「保険に加入する」のいずれかで担保することが義務付けされました。この法律が施行されれば、買い主は業者が倒産した場合や、支払能力不足を理由に補修を拒否した場合には、供託金の還付や保険金の支払いを受けることができるようになります。
この法律によって、業者が倒産した際に補償される瑕疵担保の範囲は、「住宅品質確保促進法」に基づく新築住宅の「基本構造部分」の瑕疵に限られます。

守られる買い主～自分の家をしっかり見つめる

法律の内容を追いかけてみると、複雑で難しいように感じますが、確実に買い主は守られてゆきます。そして、これからは、「自分の家をしっかり見つめる」時代が始まるのです。

「瑕疵」を担保する法律は整備されてゆきますが、そもそも瑕疵を見つけることができるのは、居住者です。日頃から、住まいのお手入れ、不具合の箇所の点検などをしっかり行って、常に小さな不具合でも見逃さないような心構えを持っている人には「幸せな時代」となりますし、常に住宅をほったらかしにしている人は、瑕疵にさえ気づかずに、知らない間に大きな損害をこうむってしまうのかもしれません。

大切な自分の住まいを、自分で守るという意識を常に持ち、是非「幸せな時代」にして頂きたいと思います。

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