瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

改正前民法の「瑕疵担保責任」とは?

改正前民法では、売買物件に「隠れた瑕疵」が存在する場合は、売主は瑕疵担保責任を負うものとされ、瑕疵担保責任の内容は、①原則として損害賠償、②例外的に契約の目的を達しない場合に限り契約の解除が認められるというものでした。瑕疵担保責任に基づく損害賠償も契約の解除も、いずれも売主が無過失の場合であっても発生するものとされていました。
このような瑕疵担保責任という概念が認められた理由は、土地・建物売買契約のように、契約の目的物がいわゆる「特定物」であるからです。売主の債務は特定物である当該土地と当該建物を引き渡すことですから、たとえ、土壌汚染のある土地や雨漏りのする建物を買主に引き渡したとしても、売主は、自己の債務を履行しており、売主に債務不履行はないと考えられてきたからです。そうすると、売主は、瑕疵のある土地・建物を引き渡したとしても、売主としての債務は履行したことになり、債務不履行責任を負わないことになりますが、そのような結論は、瑕疵のある土地建物を引き渡す売主と、瑕疵の存在を知らずに売買代金を支払う買主との間に経済的な不公平を生ずることになります。このために、法が特別に定めた責任(法定責任)として設けられたのが瑕疵担保責任です。

瑕疵担保責任は、売買当事者の不公平を是正するために法が特別に定めた責任ですから、売主に責めに帰すことのできる事由は必要ではありません。その故に、瑕疵担保責任に基づく損害賠償も契約解除も売主が無過失であっても発生することになりますし、債務不履行責任の場面ではないので、契約の解除は契約の目的が達成できない場合に限り認められています。また、瑕疵が「隠れた」ものでない場合は、あえて法定責任を認める必要もないと考えられます。ただし、損害賠償の範囲は、買主が瑕疵がないものと信頼したことより被った損害(いわゆる「信頼利益」)の範囲に限られることになります。

改正民法の「契約不適合」とは何か?

契約不適合とは、「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」ことをいいます。改正前民法の下で、「瑕疵」とは、「当該売買契約締結当時の取引観念上、その種類のものとして通常有すべき品質・性能、又は当該売買契約に基づき特別に予定されていた品質・性能を欠くこと」であると判断されてきました(最判平成22年6月1日)。この判例の定義からすると、契約不適合とは従来の判例上認められてきた瑕疵概念とほぼ同様の内容であると考えて問題はないと思います。ただし、「契約の内容」に適合しているか否かが問われる以上、売買契約において目的物の種類又は品質についてどのような定めをしているかにより、契約不適合責任の存否に関する判断が変わることも想定されるところです。

契約不適合責任の内容

2020年4月に施行された、改正民法では、改正前民法の瑕疵担保責任に代わり、いわゆる「契約不適合責任」に置き換えられることになりました。その理由は、目的物が契約の趣旨に適合しない場合は、特定物売買であったとしても、債務の不履行に該当するのではないか、という考え方によります。契約不適合責任においては、「瑕疵」や「隠れた」という概念は直接の要件とはされていません。改正民法における契約不適合責任では、客観的に瑕疵といえるか否か、それが隠れたものであるか否かを問題とするのではなく、引き渡された目的物がその種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しているか否かが問題になります。
改正民法では、契約不適合責任の内容として、①履行の追完請求権、②代金減額請求権、③債務不履行の規定による損害賠償、④債務不履行の規定による契約解除が定められています。

契約不適合責任の存続期間

改正前民法における瑕疵担保責任は、債務不履行責任ではなく、物件に瑕疵が存在することに伴い法律が認めた特別の責任(法定責任)であると考えられており、買主が事実を知ったときから1年以内に損害賠償請求や契約の解除をしなければならないとされていました。
改正民法では、契約不適合責任の存続期間は、買主が、「種類又は品質に関して」契約不適合を知った時から1年以内に契約不適合の事実を売主に通知すれば権利が保全されることになる、という点で改正前民法のルールとは異なります。

売買契約と請負契約

売買契約か請負契約かの相違は、改正前の民法では、建物に欠陥(瑕疵)があった場合の瑕疵担保責任の内容に相違があったという点にありましたが、改正民法では、売買契約も請負契約も瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わり、請負契約の契約不適合責任は売買契約の不適合責任を包括的に準用しています。

売買契約と請負契約における目的物に欠陥がある場合の担保責任の内容

出所:国土交通省「住宅業界に関連する民法改正の主要ポイント」

契約不適合責任免除特約

契約不適合責任は必ずしも絶対的なものではなく、当事者がこれを免除する特約も有効にすることができます。ただし、契約不適合責任を免除する特約は常に有効であるとは限りません。法律は、契約不適合責任免除特約が無効となる場合を規定しています。

  1. 民法の規定による契約不適合責任免除特約の無効
    契約自由の原則により、当事者が契約不適合責任を免除することを合意した場合にそれを尊重すべきことは当然ですが、売主が契約不適合を知っていながらこれを告げずに売買契約を締結した場合のように、それが信義に反する場合には無効となります。
  2. 宅地建物取引業法の規定による瑕疵担保責任免除特約の無効
    売買契約において、宅地建物取引業者が自ら売主となる場合には、当該宅地建物取引業者は、担保責任の期間を2年以上とする場合を除き、売主の瑕疵担保責任の規定を民法の規定よりも買主に不利な特約とすることは無効と定められています。
  3. 消費者契約法の規定による瑕疵担保責任免除特約の無効
    事業者(法人その他の団体や事業のために契約する個人を含む)と消費者(個人であって非事業のために契約する者)との間の契約(消費者契約)の場合に、事業者の瑕疵担保責任を全部免除する特約は無効と定められています。

このように、売主が瑕疵担保責任を負わないとする瑕疵担保責任免除特約がなされることは少なくないと思われますが、瑕疵担保責任を免除する特約は常に有効なわけではありません。例外としての無効事由に該当していないかを必ずチェックする必要があることに留意してください。

住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)

改正民法に「瑕疵」という用語が使われなくなったことにより、各種の法令が「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しない」という用語に改正していますが、品確法については、「瑕疵」という用語が残され、同法2条5号において「種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態をいう」と定義されることになります。また、品確法では、新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分の瑕疵について、改正民法415条(債務不履行による損害賠償)、541条(催告解除)、542条(無催告解除)、562条(買主の追完請求権)及び563条(買主の代金減額請求権)に規定する担保の責任を負うと定められています。

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(住宅瑕疵担保法)

法律で規定された権利に則り、損害賠償を求めても、建築業者に支払い能力がなく、建て直しや補修ができないケースがあります。また、建築業者が既に倒産している場合もあります。そこで、「構造計算書偽装事件」を契機として、2008年4月に「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」(住宅瑕疵担保法)が施行されました。
この法律では、新築住宅を供給する施工業者や売り主は、柱や屋根といった基本構造に欠陥が見つかった場合の10年間の瑕疵担保責任を果たすために必要な資力を、「予め供託金を積んでおく」、もしくは「保険に加入する」のいずれかで担保することが義務付けされています。買い主は業者が倒産した場合や、支払能力不足を理由に補修を拒否した場合には、供託金の還付や保険金の支払いを受けることができるようになっています。
なお、この法律によって、業者が倒産した際に補償される瑕疵担保の範囲は、「住宅品質確保促進法」に基づく新築住宅の「基本構造部分」の瑕疵に限られます。

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