第２回はAPR（Annual Parcent Rate／年換算利回り）を使った同じ固定期間同士での住宅ローンを比較しました。第３回は、固定期間が異なるものを比較する場合について説明しましょう。
金利変動とAPR
APRを使う場合、将来の金利変動について一つのパターンだけで計算しても意味がありません。金利変動によっては、どの住宅ローン商品が有利になるのかの結果が大きく変わってしまうからです。そのため、何パターンか計算した上で、有利になる商品を選択しなければなりません。
しかし、将来の金利変動についてはさまざまなパターンが予測されます。統計的に何通り計算すればよいということはいえても、数が多すぎてすべてについて試算するのは現実的ではありません。
そこで、あえて3つのパターンに絞ってAPRを算出する方法を提案します。
3つのパターンとは、①金利は上がらない ②金利は過去の平均※並みに上がる ③金利は過去からみてあり得る範囲で、過去の平均以上に上がる です。この3つのパターンによる分析は、将来の金利変動を予測するものではなく、金利を変化の幅で捉え、各家計にどれくらいの影響があるかを確認するという方法です。
では、早速試算してみましょう。
金利上昇は、6年目からとし、完済まで変わらないこととします。また、金利上昇については、①＋０％ ②変動金利の店頭金利が4％ ③変動金利の店頭金利が6％とします。なお、計算簡略化のため固定期間終了後は変動金利になるものとします。
※過去の平均：昭和59年〜平成27年における変動金利型の平均値
（例5）
借入金額3,000万円、借入期間35年、元利均等返済
融資手数料：32,400円、保証料：借入金額の2.06％
最優遇金利適用：全期間1.7％引き下げ
| 基準金利 | 適用金利 | 上昇後の適用金利 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| ① 上がらない |
② 過去の 平均並み |
③ 過去の 平均以上 |
|||
| 変動金利 | 2.475％ | 0.775％ | 0.775％ | 2.3％ | 4.3％ |
| 3年固定 | 2.65％ | 0.95％ | |||
| 5年固定 | 2.75％ | 1.05％ | |||
| 10年固定 | 2.95％ | 1.25％ | |||
| 20年固定 | 3.8％ | 2.1％ | |||
【表の見方】例）3年固定の場合
3年目までは固定金利の0.95％、 4〜5年目までは変動金利の0.775％、 6年目以降は上昇後の適用金利①〜③のいずれかが適用されるとする。
金利変化によるAPR
※白は①、赤は②、緑は③
グラフを見ると、固定期間が短ければ変動幅が大きい（金利変動リスクが大きい）ことが、すぐにわかるでしょう。
選択としては、金利が過去の平均並みの水準になると考えるならば10年固定、それ以上に上昇するおそれがあると考えるならば20年固定を選択すべき、ということがわかります。
住宅ローンアドバイザー 淡河 範明